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高和資本蘇鑫:城市更新是一個萬億級賽道

界面·2019年11月25日

 

房地產行業的低迷之勢已有時日,資本正悄然從住宅開發市場轉向至存量的城市更新領域。

這些資本力量不乏華融融德、中信資本、萬科集團、大悅城控股、首開集團、黑石集團、高和資本等。

“城市更新是一個萬億級的賽道。”在日前于廣州舉辦的中國城市更新論壇上,商業地產基金和專業的房地產資管機構高和資本董事長蘇鑫做出上述表示,他還在接受界面新聞采訪時提出,城市更新大賽道里會有新商業、新辦公和新居住,未來在城市更新領域的競爭會變得激烈。

記者:當前形勢下,這兩年地產基金的募資情況,與前幾年比有什么變化?

蘇鑫:最近的一年肯定是市場壓力最大的一年。大家看不清楚形勢,經濟上行的時候肯定大家預期都很好,經濟有波動的時候,有人認為到底反彈了,有人認為還遙遙無期。如果你要找這種人,肯定募不到錢。

記者:作為商業地產基金及專業的房地產資管機構,高和資本近期投資的方向與前幾年有何不同?

蘇鑫:我們是地產基金,所以我們策略上只能投這個行業,可以投資住宅,也可以投存量,即投城市更新。

將這兩項進行比較,我覺得城市更新它是一個穩中向上的規模更大的市場。城市更新不是房地產,是技術推動的消費升級,是一個萬億級的賽道。未來的城市更新大賽道里會有新商業、新辦公和新居住。

欧洲日韩av无线在码什么是新商業?馬云說是線上和線下的結合,其實說到底,新商業是一個目的,效率更高的商業,通過各種技術手段來實現。什么是新辦公?技術推動組織結構發生變化,因而辦公空間也會發生變化。新辦公的本質也是讓辦公效率、辦公體驗提升。

預測再過五年,所有的寫字樓全部是精裝修。未來,估計60%-70%工作可能將是在辦公桌以外完成的。

當然,未來城市更新會更復雜,原來競爭少,未來可能會競爭多,但是從大趨勢看,現在布局城市更新就像20年前布局住宅開發市場。

在這過程當中,中國經濟也會波動,但是整體是上揚。

記者:城市更新與房地產開發模式的不同之處有哪些?

蘇鑫:房地產開發是高周轉的、制造業的模式。城市更新這種本質上最終的模式是靠現金流。把項目運作起來以后,最終可以進行資產證券化,或者是賣給更大的機構來持有,比如保險。

欧洲日韩av无线在码房地產住宅開發是“三高”:高毛利、高周轉、高回報。城市更新是“三長”:產業鏈條長、對資本的要求更長、投資周期相對較長。

記者:在城市更新這個萬億級的市場蛋糕中,哪些企業正參與其中?

欧洲日韩av无线在码蘇鑫:這個行業現在參與的三大類,一類開發商,比方說論壇今天的場地永慶坊就是萬科參與的;另一類是資本,黑石資本、高和資本都在其中;還有一類是運營公司,比方說新辦公品類里面的聯合辦公、公寓。這三類都會參與城市更新。

欧洲日韩av无线在码當然,這三類在城市更新里的作用、角度、商業模式不同。

輕資產的運營公司,是靠規模,靠品牌、靠輸出,短期它可能是靠二房東的模式來賺取差價。但時間長了,更像一個完善的管理公司,依靠輸出品牌。有品牌以后有規模,就可以獨立上市,這個規模會很大。所以能看到,最近這幾年國際化的資本都會投入到這個行業里面去,無論是新辦公還是新居住,甚至酒店行業。

開發商現在參與比較多的在兩個大灣區,因為這個區域內城市更新的一些政策相對比較市場化,細則做得更好,政府推動這些機構來參與到片區的開發,片區開發的規模比較大,北京的片區開發的有比較少,大部分都是國有企業。

欧洲日韩av无线在码對資本來講,做城市更新的好處,第一,現在收購資產的風險比較小,甚至有些資產可能比拍賣的土地還要便宜。第二,地方本質上是有實切需求的,存量的地域有消費、有辦公的需求。這種情況下,城市更新可能比在郊區拍一個商業地產的土地的風險還要小。

記者:城市更新的難處何在?

蘇鑫:政策上,大方向可以看到無論是一線城市的北上廣深,或者二線城市的南京等,很多項目已經成功做起來,說明政策是支持的。

困難有兩點,第一點,這種再造更復雜,難度更大,它不是簡單的只是改個外立面、設備、裝修做一做。比如有些老房子變成城市更新以后的,按新的消防規范,要求會更高一些。更重要的是最終消費者來不來,這取決于它的內容是否有吸引力。同樣改成寫字樓,做的是不是有差異化,這些企業是否愿意過來。它本質上和開發模式不太一樣。

第二點,存量的城市更新,要求是“長周期”,金融工具的合理使用就很重要。

當下還欠缺好的運營公司來提高現金流。城市更新需要有好的資產管理機構,但這些公司很多剛剛起步,還沒有哪個公司能夠明確地做出比市場更好的現金流。無論是商業、寫字樓、公寓,都是欠缺的。不能提高現金流,最終退出就是問題。

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