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高和資本蘇鑫:城市更新的本質是提升現金流

中國經營網·2019年11月23日

 到底什么是城市更新?近幾年來,盡管國內城市更新的話題熱度大幅提升,但業界對城市更新的看法差異甚大。

欧洲日韩av无线在码“對城市更新的看法大都不一樣。目前有些誤區,比如認為城市更新就是房地產。在粵港澳大灣區,還有認為舊改就是城市更新的。”中國城市更新論壇主席、高和資本合伙人蘇鑫表示。

欧洲日韩av无线在码在11月21日于佛山舉行的“2019中國城市更新論壇”上,蘇鑫在作主題為《城市更新的趨勢》的演講時指出,目前業界對城市更新達成的一個基本共識是:“改硬件”只是城市更新的很小一部分,更主要的是往里“裝內容”,并要在資本市場上產生價值。

欧洲日韩av无线在码據蘇鑫介紹,作為中國城市更新的開拓者和推動者之一,高和資本已經形成了具有自身特色的“投資并購、資產證券化、產業創新投資”三維協同的投資生態,至今已經于城市更新領域完成了420億元的并購投資。

蘇鑫認為,城市更新的本質就是提高現金流。要提高現金流,方法就是通過服務和科技。

欧洲日韩av无线在码基于此,可以延伸出未來兩年城市更新的3個小趨勢:服務的品牌化、產品的科技化、流動的證券化。

以產品的科技化為例,蘇鑫以其參與其中的一個商場改造舉例稱,以前在為商場招商時,大概只有品類組合的概念,比如餐飲的比例30%、零售40%等,但大家并不知道什么樣的餐飲跟什么樣的零售客戶群是相似的。

如今隨著技術的提升,通過人臉識別、流量分析就可以知道買Zara衣服的人愿意去什么樣的餐廳,因而就可以讓這些品類離得更近,互相帶動消費,進而提升商場整體的現金流。

如果從更長的時間維度來看,比如七年的時間,則城市更新在大的發展趨勢上又不相同。

“要生存看兩年的小趨勢,要發展看七年的大趨勢。”蘇鑫總結道。

他認為,城市更新的大趨勢,將會是商業地產開發商由開發型向資管型轉變,片區型的城市更新將成為主要模式,證券化則將真正推動城市更新的大爆發。

“房地產開發是高周轉的模式,所以使用的金融方式都是類似銀行貸款的高周轉資金,快進快出。但城市更新不行,它是服務業,需要長錢,需要更復雜的金融技術和手段,也因此地產公司在轉型過程中更需要一些外力,需要和優質的基金管理公司以及優質的資產管理公司合作。”蘇鑫表示。

欧洲日韩av无线在码而城市更新的本質,決定了城市更新需要提高城市存量土地的開發強度,或者說是增加容積率,只有這樣才能讓城市更新在未來10到30年能不斷地吸引資本投資最大化區域土地的價值,并為不同的區域裝填不同的內容,做到區域的差異化,減小投資風險。也因此,片區型的城市更新將會更受歡迎。

城市更新的發展還需要證券化的助推。蘇鑫介紹,美國在商業不動產領域的金融滲透率大概是40%,而國內目前不到1%。通過證券化,將能真正推動資產負債表內的低效資產,通過資產管理后進入證券市場,讓商業地產的價值不僅僅依賴地段來體現,而是真正靠現金流來定價。

蘇鑫認為,基于目前的政策頂層設計,城市更新的證券化之路將不會太遠。

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