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2035年,你將怎樣生活和投資?蘇鑫和他的朋友們的40條預測

豪言·2018年04月29日

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9年前的一個夏夜,蘇鑫仰望星空,思考著這個世界和自己的未來。隨后他做出了創業的決定。彼時的蘇鑫人近中年,在明星房企SOHO中國擔任主管營銷的副總裁。

欧洲日韩av无线在码9年之后,蘇鑫創辦的高和資本已成為國內最大的商業地產私募股權基金,也是不動產證券化最重要的開拓者和引領者。有沒有之一?謙虛地說,有;直率地說,沒有。

欧洲日韩av无线在码截止目前,高和資本在商業不動產領域總投資額超過360億元,并完成不動產證券化產品(包括CMBS和REITs)約238億元。從最初的舊樓改造開始,如今高和資本已初步形成“資產管理與并購基金、價值實現與資產證券化、創新內容投資與輕資產基金”三大業務板塊。

2018年,高和資本戰略升級,將全力構建相融共生的高和城市更新資產管理價值新生態,打造領先的城市更新投資機構。

此時,蘇鑫和他的朋友們,又把目光投向了未來:2035年的中國城市和生活會是什么樣的?互聯網、大數據、人工智能的加速發展,多元融合新物種倍出,極致的全場景應用體驗不斷推新,人類生活方式和城市空間,正在以前所未有的速度被重新塑造。

欧洲日韩av无线在码在剛剛結束的“2035投資未來城市論壇暨2018高和投資人大會”上,經濟學家、城市與建筑學家、跨界設計師、投資人、城市更新創新實踐群體齊聚一堂,從藝術、金融、科技等多個維度預言和解讀2035未來城市,判斷和把脈變革時代的投資機遇。

各路嘉賓給出的答案,既令人興奮,也令人憂懼,但我們別無選擇,必須應對。

 

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欧洲日韩av无线在码讓我最有感覺的預測有四個,來自經濟學家何帆和高和資本合伙人蘇鑫,他們認為未來20年的中國;

欧洲日韩av无线在码1?老年人用的尿布產量將超過嬰兒用的尿布產量,養老會出現革命性技術進步,這一代人可能成為機器人養老的第一批實驗品;

欧洲日韩av无线在码2?人類平均壽命100到150歲,這對于中年的我很重要;

欧洲日韩av无线在码3?科技進步,機器翻譯非常方便,學外語的人會越來越少,這對于我的后代很重要;

欧洲日韩av无线在码4?中國已經沒有勞動力廉價優勢,但還有廉價科學家和工程師的優勢。這對于房價很重要(《豪言》將另文闡述);

 

何帆的其它預測包括:

欧洲日韩av无线在码5?看空中國經濟的理由是:一因人口老齡化加速,二因結構轉型加快,以制造業為主轉為服務業越來越多。這種轉變是雙刃劍:中國經濟會變得更加穩定,但服務業勞動生產力提高的速度慢,投資邊際收益遞減;

6?對中國經濟樂觀的理由不是新的動能,而是已知變量。變量一是工業化升級換代。深圳手機公司“傳音”,去年在非洲銷量達到1億部,據說今年會賣出1.6億部,非洲市場,傳音排名第一,三星第二,華為第三。變量二是城市化。中國的城市化已走到了一半,一線城市進入停滯期,二線城市進入改進期。而未來的鄉村振興會給城市發展帶來巨大影響。變量三是創新。未來創新至少有一半以上會出現在中國;

7?創新會變種:過去是“窮者”創新,如整合創新降成本;如流程創新,流水線(技術進步優勢)加熟練工人(廉價勞動力)。現在的創新將是“混搭”創新,把存在的事物用別人沒有想到的方式重新混搭對接起來;

8?勞動力密集型的技術創新:勞動力廉價優勢已過去,但廉價科學家和工程師的優勢將到來;

欧洲日韩av无线在码9?市場引致型的技術創新。如高鐵革命性的創新源自德國和日本,但中國人修的最好。因為中國市場化和商業化的規模大。同樣道理,全球治理霧霾最先進的技術最終一定出在中國;

10?中國的風險很可能不出現在經濟領域,而出現在社會或者其他領域。未來我們需要釋放經濟增長的能力,但更要把握社會風險;

欧洲日韩av无线在码11?從地緣政治角度看,戰爭沖突不斷,導致更多的國家分裂,整個地球會超過250個國家和地區。

 

高和資本合伙人蘇鑫認為:

12?中國處在拐點時代,60后掌握了最多的錢和資源,但是他們不代表未來了,有創造的90后和00后們會用60后的錢洗牌60后;

欧洲日韩av无线在码13 ?關注投資和未來,才有可能取得更好的收益;

14?投資具有多重屬性,如共性與個性、收益與風險、理性與感性。投資成功與否,首先不在于選擇的具體項目、時間和投資技巧,而在于把握未來的趨勢;

15?房地產業三大趨勢:由開發向存量轉化、由制造業向服務業轉化、由線下向線上轉化;

16?中國持續穩定發展的三個核心力量,第一是城市轉型;第二是消費升級;第三是存量盤活,這正是城市更新要解決的問題;

17?城市更新把低效資產起來,需要三把動能鑰匙:體驗、場景和情懷。以下分述:

18?體驗:比如無人超市,新零售代表著未來,能滿足未來消費者的升級需求;

欧洲日韩av无线在码19?場景:比如共享大堂,一個空間里能喝咖啡、能辦公、能開會、網紅店參能展示,變成白領線下交流、互動、學習和工作的空間。資產價值不在于裝修高大上,而在于能不能把空間變成一種場景;

欧洲日韩av无线在码20?情懷。兩個預測:一是傳統辦公將消失,紙幣將被數字貨幣所取代,人類平均壽命100到150歲。二是上市地產50強,50%是創新服務業企業,公募市值超過千億者超過10家,地產基金公司管理規模超千億者超過5家;

 

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年會其他嘉賓觀點

21?互聯網時代,城市形態非中心化。快遞、外賣和便利店,使原來集中化的城市資源分散化,呈現出城市碎片化、組織自發化、公共空間的微型化等趨勢;

22?圖書館和博物館的衰敗,種種實體空間的衰敗,乃至整個城市區域的衰敗都是未來將面臨的嚴峻挑戰;

23?新技術將促進中國人口和資源向資本加速更高效的城市凝聚,失去資本和技術加持的城市將淪為物聯時代的新農村;

24?借助物聯網的力量,人工智能將存在于城市空間的每一個場景,城市成為包容人類生活的超級大腦;

25?硅基文明與碳基文明將會以“硅碳合基”的方式長期共存,城市也將同時占據硅基虛擬與碳基實存的雙重場域,成為硅碳合基的整合系統;

欧洲日韩av无线在码26?2035年,中國將有一部分城市實現“初級靈鏡化”,個別城市覆蓋“全域靈境化”。“靈境化”技術壁壘將促進中國城市加速分化;

27?城市是文化的容器,內容遠比容器更有價值。未來城市最大的機遇在于生活方式的“范式轉型”,城市中最小單元“社區”就是創新轉化的最佳實驗室;

28?城市更新是系統性工程,需要政府、企業、金融機構共同努力。一是政府需要在規劃土地方面給予更多支持;二是企業自身要有創意、有團隊和堅持不懈的心態;三是金融機構要給企業相應的融資支持;

29?在未來十到二十年之內,中國不動產證券化一定會形成幾十萬億甚至更大規模的市場;參與主體多元化,除了銀行外,以夾層和裂縫為主的投資機構,也必將迎來極佳的投資機會;

欧洲日韩av无线在码30?資產證券化和夾層的投資機構之間有天然的聯系,夾層或者裂縫部分份額的出售是資產證券化主體能夠實現增值出表的表現,買賣雙方實現共贏;

欧洲日韩av无线在码31?雖然地產金融創新花式不少,REITs也只是類REITs。由于融資難、資金貴、不動產流動性欠佳,再加上監管政策,融資規模會受限,但只有一扇窗戶始終開著,那就是證券化,這是實現資產價值流通或變現的最好解決方案;

32?2035年,中國商業銀行與投行業務越來越混合,綜合化經營的特征會越來越強;

欧洲日韩av无线在码33?城市更新,要有地產思維,也要去地產思維。前者指仍要對每個地段進行精準研究報批;后后者它沒有過去開發商那么高的利潤,必須有耐心、努力和薄利潤意識;

34?對基金來講,“投、融、管、退”都是挑戰,但核心還在管和退。只有管好才可能融資,才可能退出去,才可能有現金流,才可能吸引挑剔的投資人。金融的本質就是現金流;

欧洲日韩av无线在码35?資產證券化發展艱難的原因:一是國內主流金融機構對于REITS產品還不是特別接受,以放貸款思路來做,對傳統路徑過度依賴;二是很多投資人認為中國經濟過度互聯網化,不看好商業地產的發展;三是高利率;

欧洲日韩av无线在码36?城市更新過程中,運營團隊和資本團隊都應該關注商業地產重資產、長周期、復合性的特征;同時,商業情懷也是決定項目成功與否的重要因素,因為運營周期長得多;

欧洲日韩av无线在码37?城市更新已從浪潮轉為常態,從具體商業要素來說,一是做重資產投資,錢必須是長錢;二是重資產投資還是輕資產運營,需要企業根據自身資源稟賦的判斷進行選擇,包括資金特性、硬件改造、資產配置等;

38?城市更新是持續發展的、常態化的行業。要把市場和區域研究透,定位精準到極致,才能把整個商業周期研究全面,更精準地評估從投資、開發、經營到最終的經營收益和資產價值;

39?國內基金過去的特點,一是散,尤其是機會型的投資,不從整個行業的趨勢去看。二是房地產基金是以投債為多,投股為少。三是時間短,而且很難募到基金,在國內募到5+2就很難了。未來要對標黑石和華平的系統性和平臺性,運作10+2的基金;

欧洲日韩av无线在码40?租房行業信息嚴重不對稱,如果有一家公司在追求“真實房源”,那它就有做到一千億市值的機會。

 

附:“2035投資未來城市論壇暨2018高和投資人大會”嘉賓名單

著名建筑評論家周榕、同濟大學設計創意學院院長婁永琪、國開金融副總裁左坤、華融融德前董事長現朗姿韓亞創始人袁懷中、上海銀行北京分行行長陳力平、嘉德集團董事長黃曉華、金茂資本CEO周立燁、紅星美凱龍執行總裁郭丙合、高和資本執行合伙人周以升、中糧集團朝陽大悅城總經理李瑞、華融融德總經理  黃春雨、春光集團董事長王啟春、翰同資本創始人王倩、嗨住創始人夏青寧、鋪天地聯合創始人易宗元、樂乎創始人羅意、創享DNA咖啡王柯翔、牛辦科技CEO胡濤、會唐網聯合創始人、聯合總裁唐亮、HIWORK CEO 賈蓉、張映光/ 莊凌控股創始合伙人、陳方勇/ 佰仕慧城市更新研究院院長

 

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