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另一個萬億級市場:城市轉型與消費升級驅動的城市更新

中國經營網·2018年05月01日

欧洲日韩av无线在码“如今的地產業已經發生了巨大變化,產生了三個趨勢。一是由開發向存量轉化,二是由制造業向服務業轉化,三是由線下向線上轉化。而這其中最大的機會就是城市更新的萬億級市場。”高和資本董事長蘇鑫說。

蘇鑫是在日前由高和資本主辦的“2035投資未來城市論壇暨2018高和投資人大會”上作出的這一表述,高和資本已經是國內領先的城市更新投資機構。

他進一步指出,城市更新在當下的中國有三個核心力量支撐其持續穩定地發展,“一是城市轉型,二是消費升級,這兩者都是圍繞老百姓美好生活;三是存量盤活,一二線城市擁有大量低效、缺少內容的存量物業,如何進行盤活正是城市更新所要解決的問題。”

而城市更新將如何把城市低效的存量資產進行盤活,蘇鑫認為需要握有三把“功能鑰匙”。第一把“功能鑰匙”是體驗,“無人超市給人的啟發是傳統辦公和商業難以為繼,新零售代表未來,只有它們才能滿足未來消費升級的需求,城市更新的核心是提供空間,給空間的人提供更高的效率和更好的體驗”。

欧洲日韩av无线在码第二把“功能鑰匙”是場景,他舉例說,現在他們計劃在一些辦公物業里設計共享大堂,傳統寫字樓的大堂空空如也,浪費了大量的面積和功能,共享大堂會變成一個社交空間,擁有咖啡、辦公、會議、網紅店展示等,把寫字樓大堂變成一個白領線下交流、互動、學習和工作的空間,“資產的價值不在于裝修是否高大上,關鍵在于能否把空間變成一種場景”。

蘇鑫所指的第三把“功能鑰匙”則是情懷,“情懷之所以產生巨大能量,能夠成為一把功能鑰匙,不僅能夠感染自己,其實還可以感染上帝”。

 

城市更新的常態階段

諸多房地產投資及金融機構將越來越多的業務、資源向城市更新領域傾斜。國開金融副總裁左坤介紹,城市更新會是投資熱點,大體上分為兩個類別,其一是傳統商業物業老化以后進行提升改造、再經營、再出售或以資產證券化等途徑退出,早期國開金融與高和資本在上海靜安區收購了一棟商業物業,國開金融提供了富有創意的融資安排,快速借助高和資本的資產精裝修,對物業品質和租約安排快速提升,使得商業物業租金大幅上漲,1年時間后物業轉售予其他投資者,實現了較高的投資收益。

“但這種模式很難快速擴展,因為原有物業持有者希望賣出高價,但接手價格過高會導致后期提升改造空間價值縮窄,這是非常大的挑戰。”左坤說。

欧洲日韩av无线在码其二是城市里原有的一些非商業項目,尤其是工業項目,這類項目所占城市容量較大,因此也會成為城市更新的重要方向之一,“但運作過程會很費勁,首先要協調政府進行規劃調整,其次規劃調整以后,土地出讓如何定價,極有可能通過政府重新進行土地出讓后變成又一個單純的房地產開發項目。”左坤說。

他也總結了城市更新所要面臨的挑戰。一是來自政府方面的挑戰,城市更新的發展要求城市管理者足夠開明、富有創意和前瞻性,能夠在規劃和土地等方面給予充分支持;二是城市更新對企業提出了更大的挑戰,城市更新涉及諸多業態經營,良好的經營必須擁有卓越、創意的團隊,持續不斷的心態;三是金融機構要為城市更新提供創新的融資支持,商業物業的經營要求降低門檻、抵押擔保等,包括融資期限、成本等都能夠給予更好的支持。

欧洲日韩av无线在码“對城市而言,城市更新是一個系統工程,需要政府、企業和金融機構各方面共同協調、努力。”左坤說。

欧洲日韩av无线在码當天論壇上,華融融德總經理黃春雨在左坤對城市更新的理解基礎上進一步認為,經過多年的實踐和發展,城市更新已經從浪潮或風口過渡到了常態階段,最早的城市更新即簡單的信息套利、先入者套利模式,“這種以較低價格買進,然后迅速轉售變現,屬于浪潮式的機會,過渡到常態階段以后這種投資機會越來越少,因為投資者會解決信息不對稱問題,對市場把握更好”。

黃春雨補充說,常態階段的城市更新,要求投資者和運營者都具備一份耐心,重點是在資產的持續經營管理過程,商業物業在物理形態的改變上確實需要創意和設計,但城市更新作為一種商業行為和投資活動,最終的變現要依靠漫長的運營來實現,商業物業提升了人流、效率和租金,最后才能實現投資者的價值,這個過程會非常漫長,如果只有硬件上的設計,而沒有空間內容的填充,肯定不可持續,“從這個意義上來說,城市更新的重點在運營能力,而不是前端獲取一項優質資產進行硬件上的改造與設計”。

欧洲日韩av无线在码為此,黃春雨提出了城市更新的方法論與實現路徑,“無論是城市更新的投資者或是資產運營方,首先在心態和情懷上,要有長期持續的耐心,其次從商業要素上分析,重資產投資的融資安排必須是長期資金,短期融資會使得物業運營變得慌亂;城市更新過程里,究竟是參與到重資產投資,還是參與到資產運營,必須依靠每一個企業對自身資源稟賦的判斷,資金特性、硬件改造等都是資源稟賦的一部分;城市更新的價值鏈條較長,從資產獲取、更新改造到運營、退出,這是一個相當漫長的價值實現的鏈條,參與方要以合作心態完成,單一的投資者很難依靠自身單一的資源稟賦,完成城市更新的全部價值鏈條。”

黃春雨同樣強調了政府是城市更新過程里的重要影響因素,“政府應該充分關注市場化原則,發揮市場在資源配置中的決定性作用,因此政府在城市更新中的角色也應該貫徹市場化的原則。另外城市更新的參與主體不可避免地要與政府一些剛性原則碰觸,比如規劃和消防,我們希望政府有著一定的穩定性、持續性和可預見性,讓企業進行城市更新時,能夠有一些合乎邏輯的預測,政策預期變化較大的情況下,風險會增加。”

 

資本與運營難以平衡

傳統的以商業物業開發與運營為主營業務的企業,在當下不斷興起的城市更新背景下,其已經擁有了較強的先發優勢,尤其是形成了較為稀缺的資產運營與管理能力,而商業物業開發的背景,也讓其在物業改造、設計與提升等方面極具優勢。

“我們在今天比以往任何時候都更加關注運營能力,我們甚至夸張地形容為重度運營。將來商業物業發展的核心競爭力,不會是企業能夠獲取多少土地和項目,也不是可以與多少資金方進行合作,而是運營深度達到多少。”中糧集團朝陽大悅城總經理李瑞在論壇上說。

他介紹,中糧集團早年創立大悅城地產品牌時,并沒有選擇最優的發展路徑,而是選擇了另一種方向,即快速開發、銷售,但同時強化重度運營。經過10年經驗積累,大悅城地產已經逐漸理解了城市中心與商業運營之間的關系,“城市的成長有自己的周期,城市更新的背景下,每個城市所處階段并不相同,比如北京區域的城市更新已經進入到聲浪期,但鄭州這樣的核心城市,商業發展的重心仍然聚焦在增量開發,所以一個企業在城市的拓展,關鍵在于順應城市更新的節奏,并在其中發現機遇。”

欧洲日韩av无线在码另一方面,城市更新又有著獨特的特點,開發企業在一些核心城市做增量開發,會有非常清晰的投資標準,比如體量規模、周邊人口、地緣輻射半徑、地鐵交通等,這些開發企業可以帶著非常成熟的標志性產品獲取合適的開發地塊,但是在城市更新的背景下情況則非常不一樣,因為企業是在原有的區域里尋找機會,此時很難找到成熟的產品在城市更新區域獲取合適的項目。

“運營能力非常重要,運營能力決定前端產品的研發能力,需要更具彈性的產品,能夠適應城市更新對于區域的變化性、多元化和多樣性。所以對于一個具備深度運營能力的開發企業,能夠適應城市更新業務快速發展的要求,反而產品標準化很強的開發企業,不利于在城市更新背景下成長,應該去關注三四線城市開發增量物業的機會,這會成為開發企業的核心優勢。這就是城市更新與運營能力之間的關系。”李瑞說。

欧洲日韩av无线在码李瑞也著重強調,在城市更新過程中,運營團隊與資本團隊形成合作共贏的模式是十分困難的挑戰。“商業地產本身是一個重資產、長周期和復合性的投資領域,但大多數資本仍在追求短平快的投資回報,把握運營團隊與投資團隊之間的平衡非常重要,未來在激勵機制方面的設計,也決定了城市更新項目能否做得出色。”

欧洲日韩av无线在码“類似大悅城這樣的綜合體項目,雖然我們內部一直強調商業情懷,但其實有點虛,因為商業項目非常剛性,可能10~20年時間都不會改變,它不僅承擔了商業責任,還有社會責任,所以商業項目是長周期項目,8~10年左右。但現在投資方設計5+1+1退出周期已經非常難得,這個周期與我們做一個高品質、具有前瞻性的商業項目之間存在非常強的關系。”李瑞補充,“我們既要承擔商業項目未來的責任,同時要滿足資本方的投資回報,如果能夠解決這兩者之間的矛盾,將能夠保證在一線城市更新過程里,能實現城市更健康、更美好的二次成長。”

欧洲日韩av无线在码春光集團董事長王啟春認為,一個城市更新項目最終成功與否,最根本的是需要對市場、區域進行透徹研究,如果能夠對項目精準定位,把物業項目的整個商業周期研究更加全面,才能把它從投資、開發、運營,最終到實現經營收益與資產價值,過程中才能對項目進行更加精準地評估,并在這個前提下測算城市更新項目的投資規模與周期。

“接手一個城市更新項目,首先要透徹研究區域消費特點和消費能力,從而精準定位項目功能。其次要與資產運營方合作,具備非常強的商業運營能力,按照前期調研的精準定位,把項目從招商策劃、業態運營,到組織各種活動,借此煥發商業物業新的價值。”王啟春說,“既要去地產化思維,又要利用地產開發很多填充內容的做法,對商業項目的規劃、市場、定位、投資、開發、建設、運營等各個環節全盤進行謀劃,最后才有能力精準地安排資金,城市更新的整個流程也就相對完整。”

欧洲日韩av无线在码王啟春最后說,城市更新將是一個持續發展的常態化投資領域,一方面是像北京這樣的核心城市,城市功能在這幾年更加明確和精準,所以按照這個城市定位所需求的功能,也需要進一步發展,與功能不相吻合的各種業態與功能將被替換甚至淘汰。

另一方面是城市消費升級,人們對美好生活的需求和發展不均衡之間的矛盾,已經是目前國家發展階段的主要矛盾,隨著消費升級,要對許多傳統商業業態進行更新和改造,從傳統的商業功能提升到生活方式、消費中心的塑造,商業中心提升到生活中心和消費中心,“這是一種質變的提升和轉變,由過去單一的行業,上升到以服務業為主的綜合功能,而且不僅是功能的提升,而是生活方式的轉變,城市更新關聯的是城市生活的主題與市場需求,空間極大”。

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